주말에 남편이랑 모델하우스 구경 갔다가 집에 오는 길에 둘이 한참 얘기했어요. “우리 연봉으로 대체 얼마짜리 집까지가 적당한 걸까?” 대출을 최대한 받으면 더 비싼 집도 살 수는 있겠지만, 그게 정말 무리 없는 선택인지는 또 다른 문제잖아요. 사실 저희도 청약이니 대출이니 여기저기 알아보면서 막연히 “이 정도면 되겠지” 하는 감으로만 예산을 잡고 있었는데, 막상 구체적인 숫자로 확인해본 적은 없더라고요. 그래서 집에 와서 PIR이니 DSR이니 하는 개념부터 다시 찾아보고, 연봉대별로 적정 집값이 어느 정도인지 직접 표로 만들어봤습니다. 저처럼 예산 기준이 애매하셨던 분들께 참고가 됐으면 합니다.
이 글은 일반적인 계산 기준을 소개하는 글이고, 실제 대출 가능 금액은 신용점수, 기존 부채, 금리 조건, 지역 규제에 따라 달라집니다. 정확한 한도는 은행 상담이나 대출 계산기로 꼭 다시 확인해보세요.
‘적정 집값’을 판단하는 가장 흔한 기준, PIR
제일 먼저 찾아본 게 PIR(Price to Income Ratio)이라는 지표였어요. 집값을 연소득으로 나눈 값인데, 쉽게 말해 “숨만 쉬고 월급을 몇 년 모아야 그 집을 살 수 있는가”를 나타내는 숫자입니다. 예를 들어 PIR이 5라면, 연봉을 한 푼도 안 쓰고 5년을 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이에요.
전문가들 사이에서는 보통 PIR 5배 안팎을 ‘무리 없는 수준’으로 보는 경우가 많다고 하더라고요. 물론 이건 절대적인 기준이라기보다는 참고용 가이드라인에 가깝습니다.
연봉별로 PIR 5배 기준 적정 집값을 계산해봤어요
이 기준으로 연봉대별 적정 집값을 표로 정리해봤습니다.
단위: 만 원 (세전 연봉 기준, PIR 5배 적용)
| 세전 연봉 | PIR 5배 적정 집값 |
|---|---|
| 3,000만원 | 1억 5,000만원 |
| 4,000만원 | 2억원 |
| 5,000만원 | 2억 5,000만원 |
| 6,000만원 | 3억원 |
| 7,000만원 | 3억 5,000만원 |
| 8,000만원 | 4억원 |
| 1억원 | 5억원 |
표를 보고 나서 저도 좀 놀랐어요. 요즘 서울 아파트 가격을 생각하면 이 기준은 한참 낮게 느껴지더라고요. 그래서 실제 시장 데이터랑도 비교해보기로 했습니다.
집값 외에 추가로 드는 비용도 빼먹으면 안 돼요
여기서 하나 놓치기 쉬운 부분이 있는데요, 집값 자체만 예산에 넣고 끝내면 안 된다는 거였어요. 저도 이번에 계산하면서 새삼 깨달은 부분인데, 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 이사비, 기본적인 인테리어 비용까지 더하면 집값의 5~8% 정도가 추가로 필요하다고 해요.
집값 외 추가 비용 (일반적인 범위, 주택 규모·지역에 따라 상이)
| 항목 | 대략적인 비율/금액 |
|---|---|
| 취득세(85㎡ 이하, 6억 이하 기준) | 약 1~3% |
| 중개수수료 | 약 0.4~0.6% |
| 법무사 비용, 등기 관련 | 약 50~150만원 |
| 이사비 + 기본 인테리어 | 약 300~1,000만원 |
예를 들어 5억원짜리 집을 산다면, 순수 매매가 외에도 3,000만원 안팎의 여윳돈이 별도로 더 필요할 수 있다는 거예요. 저희 부부도 처음엔 이 부분을 계산에 안 넣고 있다가, 뒤늦게 알고 예산을 다시 짰던 기억이 있습니다.
‘적정’ 기준과 ‘현실’ 사이의 큰 격차
KB부동산에서 발표하는 2026년 1분기 자료를 보니, 서울의 경우 가구소득 중위값이 약 9,149만원인데 실제 구입한 주택가격 중위값은 9억 3,000만원으로, PIR이 10.2배에 달한다고 해요. PIR 5배가 ‘적정’이라는 기준으로 보면, 서울 실수요자들은 권장 수준보다 두 배 가까이 비싼 집을 사고 있는 셈이죠.
2026년 1분기 지역별 PIR 비교 (KB아파트담보대출 기준)
| 지역 | 가구소득(중위) | 주택가격(중위) | PIR |
|---|---|---|---|
| 서울 | 9,149만원 | 9억 3,000만원 | 10.2배 |
| 경기 | 6,527만원 | 5억 8,000만원 | 8.9배 |
| 인천 | 5,349만원 | 4억 7,000만원 | 8.8배 |
이 표를 보고 나니 “역시 서울은 다르구나”라는 걸 다시 실감했어요. 저희 부부도 서울 내 집 마련을 목표로 하고 있는데, PIR 5배라는 ‘이상적인’ 기준만 고집하다가는 사실상 서울 진입이 거의 불가능하니, 현실적인 절충점을 찾아야겠다는 생각이 들더라고요.
그럼 실제로 대출은 얼마나 받을 수 있을까
적정 집값과는 별개로, 실제로 은행에서 얼마나 빌려주는지도 확인해야 진짜 예산이 나오잖아요. 그래서 DSR 규제 기준으로도 계산해봤습니다. 2026년 기준 은행권 DSR 규제는 40%(2금융권은 50%)인데, 여기에 스트레스 DSR 3단계까지 적용되면서 예전보다 한도가 더 보수적으로 잡히고 있다고 해요.
DSR 계산 예시
연소득 5,000만원 → DSR 40% 적용 시 연간 원리금 상환액 한도는 2,000만원
4.5% 금리, 30년 만기 가정 시 대출 가능액은 약 3억 3,000만원 수준
이 계산식을 다른 연봉대에도 똑같이 적용해서 대략적인 대출 한도를 뽑아봤어요. (금리·만기 조건에 따라 실제 금액은 달라질 수 있어요.)
이렇게 놓고 보니 재밌는 포인트를 발견했어요. 은행이 빌려주는 최대 한도(DSR 기준)가 제가 앞서 계산한 ‘PIR 5배 적정 집값’보다 오히려 더 큰 경우가 많더라고요. 즉, 대출은 한도까지 다 받을 수 있어도, 그게 꼭 ‘적정한’ 소비는 아닐 수 있다는 뜻이었습니다. 은행이 빌려준다고 다 빌리는 게 능사는 아니라는 걸 숫자로 확인하니 더 와닿았어요.
지역과 생애최초 여부에 따라 대출 조건도 달라져요
LTV(주택담보대출비율) 조건도 같이 확인했는데, 2026년 기준으로 투기과열지구나 조정대상지역 같은 규제지역은 LTV 40~50%, 비규제지역은 70%가 적용된다고 해요. 다만 생애최초 주택구입자라면 규제지역 안에서도 LTV 80%까지 우대받을 수 있다고 하니, 첫 내 집 마련이신 분들은 이 부분을 꼭 확인해보시는 게 좋을 것 같습니다.
월 상환액 기준으로 거꾸로 계산해보는 방법
이번에 계산하면서 저희가 실제로 썼던 방법을 하나 더 소개해드릴게요. 집값을 먼저 정하고 대출을 얼마나 받을지 계산하는 것보다, “매달 내가 무리 없이 낼 수 있는 상환액이 얼마인가”를 먼저 정하고 거꾸로 대출 한도를 역산하는 방식이 훨씬 현실적으로 느껴졌어요.
보통 월 소득의 30% 이내를 주거비(원리금 상환)로 잡는 게 안전하다는 이야기를 많이 하더라고요. 예를 들어 월 실수령액이 350만원이라면, 매달 원리금 상환액을 105만원 이내로 유지하는 식이죠. 이 상환액을 기준으로 은행 대출 계산기에 금리와 만기를 넣어보면 실제로 감당 가능한 대출 한도가 나오는데, 이게 앞서 계산한 DSR 최대 한도보다 낮게 나오는 경우가 많았습니다. 저희는 이렇게 나온 금액을 최종 예산의 상한선으로 삼기로 했어요.
제가 예산을 정할 때 실제로 고려한 것들
표를 다 만들어놓고 보니, 결국 적정 집값이라는 게 하나의 정답으로 딱 떨어지는 건 아니더라고요. 그래서 저희 부부는 이런 순서로 예산을 잡았습니다. 먼저 PIR 5~6배 정도를 1차 기준선으로 잡고, 여기에 DSR 한도 내에서 무리 없이 갚아나갈 수 있는 월 상환액을 역산해봤어요. 그리고 결혼자금이나 비상금처럼 절대 건드리면 안 되는 돈을 미리 빼두고, 남은 자기자본과 대출 가능액을 합쳐서 최종 예산을 정하는 방식이었습니다. 단순히 “은행이 얼마까지 빌려준다더라”에 맞추기보다는, 매달 상환하면서도 생활이 빠듯해지지 않는 선을 먼저 정해두는 게 저희한테는 훨씬 도움이 됐어요.
Q. PIR 5배가 넘으면 무조건 무리한 건가요?꼭 그렇지는 않습니다. PIR 5배는 하나의 참고 가이드라인일 뿐이고, 실제로는 자산 규모, 맞벌이 여부, 향후 소득 증가 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 다만 PIR이 높을수록 상환 부담이 커진다는 점은 염두에 두시는 게 좋습니다.
Q. 맞벌이 부부는 연봉을 어떻게 합산하나요?DSR과 대출 한도 계산 시에는 통상 부부 합산 소득을 기준으로 심사하는 경우가 많습니다. 다만 은행별, 상품별로 산정 방식이 다를 수 있으니 상담 시 정확히 확인하시는 게 좋습니다.
Q. DSR에 포함되는 대출은 주택담보대출뿐인가요?아니요, 신용대출·카드론·학자금대출 등 보유하고 있는 거의 모든 대출의 원리금이 DSR 계산에 합산됩니다. 기존 대출이 있다면 그만큼 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있어요.
결국 ‘적정 집값’이라는 건 은행이 빌려주는 최대치가 아니라, 내가 감당할 수 있는 상환 부담선이 어디까지인지를 스스로 정하는 문제라는 걸 이번에 다시 느꼈습니다. 저희도 이번 계산을 계기로 무리한 상한선보다는 안정적으로 갚아나갈 수 있는 선에서 다시 예산을 잡아보려고 해요. 여러분은 어떤 기준으로 예산을 잡으셨는지 댓글로 공유해주시면 저도 참고하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.