전세사기 예방할 입주 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

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“이것만 알았어도 보증금을 날리지 않았을 텐데…”

전세사기 피해가 사회적 문제로 자리 잡은 지금, 전세 계약은 더 이상 단순한 이사 준비가 아닙니다. 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 지키려면, 입주 전 단계에서 반드시 확인해야 할 항목들을 빠짐없이 점검해야 합니다. 특히 2026년 전국 아파트 입주 물량은 약 18만 3천 가구로, 2013년 이후 13년 만에 최저 수준 으로 전세 매물 품귀가 심각해진 상황입니다. 매물이 귀하다는 불안감에 서둘러 계약했다가 낭패를 보는 사례가 늘고 있습니다. 지금부터 전세 전문가들이 강조하는 핵심 체크리스트를 하나씩 살펴보겠습니다.

① 등기부등본 — 계약 전·잔금일 직전, 반드시 두 번 확인

등기부등본은 주택의 신분증이나 다름없는 문서로, 임대인이 진짜 소유자인지, 금융기관에 잡혀 있는 건물은 아닌지를 등기부등본 한 장으로 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘는데, 많은 사람들이 갑구만 슥 훑어보고 넘어가는 실수를 저지릅니다.

표제부에서는 계약하려는 집 주소와 면적이 계약서 내용과 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 303호에 입주하는데 301호의 등기부등본을 보여준다면 반드시 다시 요청해야 합니다. 또한 근린생활시설 같은 비주거용 건물은 전세자금 대출이 어려울 수 있으므로 건축물 용도도 꼭 확인해야 합니다.

갑구에는 소유권 관련 정보가 담겨 있습니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 집주인과 등기부의 소유권자가 일치하는지 확인해야 하며, 주민번호와 계약자의 신분증을 대조하면 좋습니다. 여기에 ‘압류·가압류·가처분·강제경매개시결정·신탁’ 같은 단어가 있다면 소유권을 침해할 수 있는 요소이므로 전세계약을 다시 고려해야 합니다.

을구가 진짜 핵심입니다. 실제로 계약 당시 표제부와 갑구만 확인하고 을구를 확인하지 못했던 세입자가 근저당 1억 5천이 설정되어 있던 건물에 전세로 들어가면서 보증금 전액 손해를 본 일이 있었습니다. 을구에서 가장 중요한 항목은 근저당권입니다. 근저당권은 집주인이 은행 등 금융사에서 주택담보대출을 받았을 때 담보주택에 설정하는 등기입니다. 근저당권설정 항목을 살펴보면 집주인이 이 주택을 담보로 언제, 어디로부터, 얼마만큼 대출받았는지 확인할 수 있습니다.

전세사기 안전 공식은 다음과 같습니다.

⚠ (채권최고액 + 내 보증금) > 집 시세의 70% = 위험

이 비율이 70%를 넘어가면 깡통전세 위험군으로 분류됩니다. 또한 등기부등본 을구에는 체납 세금(국세/지방세)은 표시되지 않기 때문에, 을구가 깨끗하더라도 반드시 국세·지방세 완납 증명서를 별도로 요청해야 완벽하게 안전합니다. 그리고 등기부등본은 계약 전 한 번으로 끝이 아닙니다. 등기부의 내용은 하루만에도 바뀔 수 있으므로, 잔금을 치르는 날 당일 오늘 날짜로 발급된 최신 등기부등본인지 반드시 재확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 뗄 수 있습니다.

② 깡통전세 여부 — 전세가율 70% 기준 반드시 계산

전세보증금과 근저당 등 선순위 채권 금액을 합한 액수가 해당 주택 매매가의 70%를 넘어설 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 위험성이 높다는 게 전문가들의 공통된 조언 입니다. 전세가율은 ‘전세보증금 ÷ 매매가 × 100’으로 계산합니다. 인근 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 확인 가능합니다.

③ 임대인 체납세금 확인 — 경매 시 내 보증금보다 먼저 가져간다

임대인이 계약 체결 전에 체납한 세금의 경우, 해당 주택이 경매·공매에 넘어갔을 때 임차인의 보증금보다 먼저 변제됩니다. 세금 체납 여부는 전국 세무서에 임대차계약서를 지참하고 방문하면 확인할 수 있으며, 임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이도 열람이 가능합니다.

Seoul Metropolitan Government

④ 전세보증보험(HUG) 가입 가능 여부 사전 조회

전세사기 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG(주택도시보증공사)가 대신 지급해주는 제도입니다. HUG의 보증 거절률이 최근 41%에 달하므로, 계약 전 반드시 ‘보증가능조회’를 먼저 진행해야 합니다. 보증보험 미가입 매물은 전세자금 대출도 거절될 수 있습니다.

📌 사전조회: HUG 주택도시보증공사

⑤ 건축물대장 — 불법 건축물·용도 확인

건축물대장을 통해 무허가·불법건축물 여부와 주택 용도 여부를 반드시 확인해야 합니다.

Seoul Metropolitan Government 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있으므로 집을 알아볼 때 반드시 유의해야 합니다.

📌 확인처: 정부24 건축물대장 열람 (무료)

⑥ 계약서 특약 — 이것 없으면 나중에 억울해집니다

계약서는 표준계약서(국토교통부·법무부 배포)를 기준으로 작성하되, 임차인을 보호하는 특약을 추가로 삽입해야 합니다. 전문가들이 강조하는 필수 특약은 다음과 같습니다.

첫째, 잔금지급일 다음날까지 임대인은 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다는 조항입니다. 이는 세입자 모르게 집주인이 주택을 담보로 대출을 받거나 다른 이에게 매매하는 일을 막기 위한 조치입니다.

둘째, 계약 종료 시 보증금 반환 보장 조항입니다. 신규 임차인이 구해지든 구해지지 않든 계약 종료일에 보증금을 반드시 돌려받겠다는 의사를 집주인에게 명확히 전달하기 위한 특약으로, 임대인이 “다음 세입자가 구해져야 돌려준다”고 미루는 상황을 차단합니다.

셋째, 집주인이 잔금 받는 날 대출을 갚겠다고 한다면 말로만 믿어서는 절대 안 됩니다. 반드시 계약서 특약사항에 “잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다”는 조항을 넣고, 잔금일 당일 은행에 함께 가서 ‘말소 접수증’을 눈으로 확인해야 합니다.

넷째, 임대인은 세입자의 입주 전까지 해당 주택에 부과된 관리비와 공과금 등을 모두 정산해야 한다는 특약입니다. 임대차 현장에서는 새로 입주했는데 이전 기간 관리비를 떠안는 전세사기 만큼 황당한 분쟁이 생각보다 자주 발생합니다.

⑦ 이사 당일 — 전입신고 + 확정일자는 당일에 바로

서류 준비가 끝났다고 전세사기 방심하면 안 됩니다. 입주 당일에도 해야 할 일이 있습니다.

잔금을 치르기 직전, 오늘 날짜 등기부등본을 다시 한 번 열람해 권리 변동이 없는지 확인합니다. 잔금을 치른 후에는 곧바로 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 그 시점부터 다음날 0시 이후 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 아파트라면 관리사무소에서 장기수선충당금 환급도 요청하세요. 전세 세입자는 해당 금액을 퇴거 시 돌려받을 권리가 있습니다. 또한 입주 전후 사진이나 영상으로 집 내부 하자 상태를 꼼꼼히 기록해두면 퇴거 시 보증금 공제 분쟁을 예방할 수 있습니다.

📋 전세 입주 전 최종 체크리스트 요약

항목확인 시점확인 방법
등기부등본계약 전 + 잔금일 직전인터넷등기소
전세가율(깡통전세)계약 전국토부 실거래가 시스템
임대인 체납세금계약 전전국 세무서 방문
HUG 보증보험 가능 여부계약 전HUG 홈페이지
건축물대장계약 전정부24
특약 삽입계약서 작성 시공인중개사 통해 기재
전입신고 + 확정일자이사 당일주민센터 / 인터넷등기소

마치며 — 지금은 더 꼼꼼해야 할 때입니다

2026년은 전세난 문제가 심각하게 전개될 수 있는 한 해입니다. 여러 정책으로 전세 유통 매물이 감소하면서 이미 중개업소에는 전세 매물이 귀하다는 말이 나오고 있습니다. 매물이 부족할수록 조급해지는 마음이 생기기 마련이지만, 그럴수록 위의 7가지 항목을 빠짐없이 확인하는 것이 수억 원의 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

궁금한 사항은 서울시 전월세종합지원센터(02-2133-1200~8) 또는 HUG 전세사기예방센터(khug.or.kr)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

📌 참고 출처

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