지난주에 처형한테 전화가 왔어요. 이사 갈 집 계약을 앞두고 있는데, 뉴스에서 양도세가 바뀐다는 얘기를 듣고 “우리 지금 계약해도 되는 거냐”고 물으시더라고요. 저도 정확히는 몰라서 같이 찾아봤는데, 하루 차이로 적용이 갈리는 날짜가 실제로 있었습니다. 그날 확인한 내용을 상황별로 나눠서 적어둘게요. 개편안이 워낙 여러 갈래라, 전부 읽기보다 본인에게 해당하는 갈래만 보시는 게 빠를 거예요.
먼저 알아두실 것 — 이건 아직 법이 아닙니다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 정부 개정안이고, 4일부터 입법예고에 들어가 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 제출될 예정이에요. 국회 심의에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 저도 세무사가 아니라서, 실제 계약이나 매도 결정은 반드시 전문가 상담을 같이 받으시길 권해드려요.
갈래는 네 개로 나눴어요. 판단 기준은 단순합니다. 집이 몇 채인지, 그리고 그 집에 실제로 살고 있는지 이 두 가지예요. 이번 개편이 ‘주택 수’와 ‘보유기간’보다 ‘실거주’와 ‘주택가액’을 축으로 짜여 있어서, 이 두 질문에 답하면 본인 갈래가 나옵니다.
지금 사는 집 한 채, 계속 거주 중
1세대 1주택 · 실거주 유지
이 갈래는 크게 걱정할 게 없었어요. 이번 개편의 방향 자체가 실거주 1주택자는 보호하는 쪽이라서요.
종부세는 1세대 1주택 과세기준이 공시가격 14억원 초과로 정해지고, 기본공제도 실거주면 14억원이 적용됩니다. 양도세 쪽 장기보유특별공제는 ‘장기거주 소득공제’로 이름이 바뀌면서 거주 중심으로 재편되는데, 10년 보유하면서 10년 거주한 경우엔 개편 후에도 최대 80%가 그대로 유지돼요.
그래도 확인할 것: 공시가격이 14억원 근처라면 매년 3월 공시가격 발표 때 확인해두세요. 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 바로 조회됩니다. 그리고 공제 한도가 새로 생기는데, 2028년 20억원·2029년 이후 10억원으로 제한되니 양도차익이 큰 경우엔 이 부분을 따로 계산해봐야 합니다.
오래 갖고는 있는데, 살지는 않았다
1주택 · 보유기간 김 / 거주기간 짧거나 없음
여기가 이번 개편에서 제일 크게 바뀌는 갈래예요. 지금까지는 오래 보유한 것만으로도 공제를 받았는데, 그 부분이 단계적으로 사라집니다.
1세대 1주택 장기거주 소득공제 변화
| 시기 | 보유공제 | 거주공제 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4% (최대 40%) | 연 4% (최대 40%) |
| 2028년 | 연 2% (최대 20%) | 연 6% (최대 60%) |
| 2029년 이후 | 폐지 | 연 8% (최대 80%) |
보도된 예시를 보면 차이가 확 와닿아요. 15년 보유하고 5년 거주한 집이라면 지금은 60%를 공제받는데, 2028년엔 50%, 2029년부터는 40%로 줄어듭니다. 2029년 이후엔 10년을 보유했어도 거주 사실이 없으면 공제율이 0%가 된다고 해요.
종부세 쪽도 같이 봐야 합니다. 1세대 1주택이어도 기본공제가 실거주는 14억원, 비거주는 9억원으로 갈려요. 그러니까 이 갈래는 양도할 때와 보유하는 동안 양쪽에서 다 영향을 받는 셈입니다. 저는 이걸 보고 나서야 왜 뉴스에서 “실거주 여부가 핵심”이라는 표현을 반복해서 썼는지 이해가 됐어요.
지금 해둘 것: 내 거주기간이 실제로 몇 년으로 잡히는지부터 확인하세요. 주민등록초본을 ‘주소 변동사항 포함’으로 발급하면 그 집에 언제부터 언제까지 전입돼 있었는지가 다 나옵니다. 정부24에서 온라인 발급 가능해요. 저도 처형 것과 제 것을 같이 떼봤는데, 기억하던 기간이랑 실제 전입 기록이 몇 달씩 차이 나더라고요.
지금 갈아타는 중 — 날짜가 핵심
일시적 2주택 · 신규 취득 후 종전주택 처분 예정
처형이 딱 이 상황이었어요. 조정대상지역 종전주택을 갖고 조정대상지역 신규주택을 취득하는 경우, 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다.
그런데 여기 적용 시점이 아주 구체적이에요. 단축된 2년은 조정대상지역 주택을 2026년 8월 4일 이후 새로 취득하고, 조정대상지역 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용된다고 합니다. 반대로 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우엔 종전 규정인 3년이 그대로 적용돼요.
이 갈래라면 오늘 당장 계약서 원본과 계약금 이체 내역을 따로 보관하세요. 날짜가 기준이라 증빙이 곧 근거가 됩니다. 저는 처형한테 계약서 사진이랑 이체확인증을 메일로 본인에게 보내두시라고 했어요. 나중에 통장 거래내역 조회 기간이 지나버리면 곤란해질 수 있으니까요.
집이 두 채 이상이고 정리를 고민 중
다주택 보유 · 매도 시점 검토
이 갈래는 방향이 좀 복합적이에요. 보유는 불리해지는데 매도는 한시적으로 문턱을 낮춰주는 구조라서요.
조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율이 한시적으로 완화됩니다. 2027년엔 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년엔 +10%p·+15%p가 적용되고, 2029년부터는 현행 수준(+20%p·+30%p)으로 돌아가요. 다만 보유기간이 2년 이상인 주택으로 한정됩니다.
다주택자 장기공제도 바뀌는데, 2028년엔 보유 연 1%(최대 15%)로 줄고 2년 이상 거주한 주택엔 연 2%(최대 30%) 거주공제가 새로 생깁니다. 2029년부터는 보유공제가 없어지고 거주분만 남고요. 조정대상지역 주택을 양도할 땐 지금처럼 장기거주 소득공제를 못 받는다는 점도 그대로예요.
확인해볼 만한 것: 2026년에 이미 중과세율로 판 경우에도 특례가 들어가 있어요. 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 완화된 세율을 적용받을 수 있다고 하는데, 이것도 보유 2년 이상 조건이 붙고 법률 개정을 거쳐야 확정됩니다. 해당되실 것 같으면 신고 전에 세무 상담을 받아보시는 게 좋아요.
네 갈래 모두 공통으로 챙겨둔 것
처형 건을 정리하고 나서, 어느 갈래든 미리 해두면 손해 안 볼 것들만 따로 뽑아봤어요.
거주기간 증빙을 지금 모아두는 것. 개편 방향이 전부 ‘실제로 살았느냐’로 모이다 보니, 앞으로는 이걸 입증할 자료가 중요해집니다. 주민등록초본이 기본이고, 그 기간의 공과금 고지서나 관리비 납부 내역도 같이 보관해두면 도움이 된다고 하더라고요.
공시가격을 매년 확인하는 것. 종부세 기준이 가액 중심으로 정리되면서 내 집 공시가격이 어느 구간에 있는지가 전보다 중요해졌어요. 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회되고, 매년 3월경 발표되니 그때 한 번씩 보시면 됩니다.
국회 통과 여부를 추적하는 것. 이게 제일 실용적일 수 있는데, 정부안이 국회에서 어떻게 처리되는지는 의안정보시스템에서 법안명으로 검색하면 진행 상황이 나옵니다. 뉴스로만 접하면 “발표됐다”와 “확정됐다”가 섞여서 들리는데, 여기서 보면 지금 어느 단계인지가 명확해요.
세무 상담 갈 때 들고 갈 것도 미리 챙겨뒀어요. 처형이 나중에 상담을 받겠다고 해서 뭘 준비하면 되는지 같이 정리했는데, 등기부등본, 취득 당시 매매계약서, 주민등록초본(주소 변동사항 포함), 그리고 취득세 납부 영수증 정도였습니다. 이게 있으면 취득 시점과 거주 기간이 한 번에 확인되니까 상담 시간이 훨씬 짧아진다고 하더라고요. 저희는 이 네 개를 폴더 하나에 모아뒀습니다.
처형은 결국 이렇게 했어요
확인해보니 처형은 이미 계약금을 치른 상태였습니다. 그러니까 종전 규정인 3년이 적용되는 쪽이었어요. 전화를 받았을 때 목소리가 꽤 다급했는데, 이 부분을 확인하고 나서는 “그럼 급하게 안 팔아도 되네” 하시더라고요.
대신 계약금 이체 내역을 캡처해서 계약서 사진과 같은 폴더에 넣어두시라고 했고, 나중에 종전주택을 팔 때 이 자료를 세무사에게 같이 보여드리라고 말씀드렸어요. 저희끼리 확인한 것과 실제 적용은 개별 상황에 따라 다를 수 있으니까요.
이번에 같이 찾아보면서 느낀 건, 개편안 전체를 다 이해하려고 하면 오히려 아무 판단도 못 하게 된다는 거였어요. 항목이 워낙 많고 시행 시기도 2027년, 2028년, 2029년으로 다 다르거든요. 저희는 처형 상황에 해당하는 한 줄을 찾는 데 집중했고, 그러니까 30분쯤 걸렸습니다. 뉴스 헤드라인만 보고 며칠을 불안해하던 것보다는 훨씬 나은 시간 사용이었어요.
추가적인 종부세에 대한 내용은 이 글도 참고하시면 좋아요.
※ 본문 내용은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」을 다룬 보도를 참고했습니다. 장기거주 소득공제 개편 내용과 공제 한도, 15년 보유·5년 거주 예시는 뉴시스·뉴스웨이 2026년 8월 3일 보도, 다주택자 중과세율 완화 일정과 일시적 2주택 처분기한 적용 시점은 세무회계 사무소 및 KB부동산의 개편안 해설 자료, 입법 일정은 뉴스웨이 보도 기준입니다. 국회 심의 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있으며, 이 글은 세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.